Cuando se revisa el comportamiento que en el último trimestre de 2022 reportó el portafolio industrial (el más importante) del fideicomiso inmobiliario que dirige Simón Hanna, pareciera que los efectos del nearshoring son más que evidentes. Sin embargo, serían sólo la punta del iceberg.
Y es que en el cuarto trimestrs, Fibra Macquarie reportó un crecimiento anual de 6% en el ingreso neto operativo de sus propiedades industriales; una ocupación de 97.6%, contra 96% de 2021; un aumento de 6.2% en la renta promedio por metro cuadrado; y una retención de clientes de 90.5%. El fideicomiso cerró el año con 238 propiedades y 285 inquilinos con presencia en estados como Nuevo León (donde tiene la mayor cantidad de parques industriales), Chihuahua, Tamaulipas, Baja California Norte, Tamaulipas, Coahuila, Sonora, Tamaulipas, Jalisco, SLP, y Sinaloa; de su espacio disponible 73% lo utiliza la manufactura y el resto logistica; 79% de sus inmuebles se localizan en el norte del país y 12% en el Bajío; 91% de sus rentas están dolarizadas; 36% del negocio proviene de la industria automotriz, 23% de bienes de consumo, 12% de electrónica, y 9% de logistica. Los nuevos contratos de arrendamiento incluyeron dos en Ciudad Juárez, uno para una empresa de electrónica con sede en Taiwán y otro para una empresa estadounidense de soluciones de empaque, un contrato en Puebla para un fabricante italiano de sistemas automotrices y otro contrato en Monterrey para un fabricante chino de sistemas de alta tecnología.
Y si bien para Fibra Macquarie es evidente el impacto positivo de la reubicación productiva, su estrategia considera al nearshoring como un “factor fundamental de largo plazo para la demanda de espacios industriales en México”. Así el fideicomiso aceleró su programa de capital de crecimiento industrial y tiene entre compromisos e inversiones 226 millones de dólares para expansiones y desarrollos que aportarían 3.8 millones de pies cuadrados a su portafolio y que incluyen, por ejemplo, terminación y arrendamiento de una propiedad en Monterrey, y la finalización de expansión en Hermosillo. Además, de ocho nuevos desarrollos industriales en progreso – en la zona metropolitana de la CDMX, Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa y Tijuana. Los primeros beneficios de la reubicación productiva también son extensivos para los tenedores de los certificados. Recientemente se autorizó una distribución en efectivo normal correspondiente al cuarto trimestre y una extraordinaria, y se presentó una guía de distribución para todo 2023 que resultaría por lo menos 5% más alta que un año antes. En los últimos 12 meses, Fibra Macquarie que cotiza en la BMV acumula una ganancia superior a 34%, y de acuerdo con información de Reuters, el precio objetivo estimado representa un premio de 6.6% con respecto al nivel actual de cotización.
